양도세율표 부동산 토지 아파트 (양도세 계산기)

양도세율표 부동산 토지 아파트 양도세 계산기 2026년 기준 총정리

부동산을 팔 계획이 있다면 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 양도세율표예요.

양도세 무료 계산기 바로가기 👈

특히 아파트와 토지, 다주택 여부, 보유기간에 따라 세금이 크게 달라질 수 있어 양도세 계산기를 활용하기 전에 기본 구조부터 알아두는 것이 좋습니다.

취득세 보유세 계산기 바로가기 👈

2026년에는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료되면서 양도세를 계산할 때 주택 수와 지역을 더욱 꼼꼼하게 확인해야 하는 상황이에요. 단순히 매매차익에 세율을 곱한다고 실제 납부할 세금이 나오는 것이 아니기 때문에 취득가액과 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제 등을 함께 살펴봐야 합니다.

양도세는 어떻게 계산할까요?

양도소득세는 부동산을 취득한 가격과 판매한 가격의 차이에서 각종 필요경비와 공제 등을 반영해 과세표준을 구한 뒤 세율을 적용하는 방식이에요.

기본적인 흐름은 다음과 같습니다.

양도가액
→ 취득가액 및 필요경비 차감
→ 양도차익 계산
→ 장기보유특별공제 적용
→ 기본공제 적용
→ 과세표준 계산
→ 양도소득세율 적용
→ 지방소득세 추가

따라서 아파트를 3억원에 취득해서 5억원에 판매했다고 해서 무조건 2억원에 세율을 적용하는 것은 아니에요.

취득할 때 지출한 취득세, 법무사 비용 등 인정되는 비용과 매도 과정에서 발생한 중개보수, 자본적 지출 등 필요경비를 반영할 수 있기 때문입니다.

2026년 기본 양도세율표

일반적인 부동산 양도에 적용되는 기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 누진적으로 적용됩니다.

과세표준기본세율누진공제

1,200만원 이하	6%	없음
1,200만원 초과에서 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과에서 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과에서 1억5천만원 이하	35%	1,490만원
1억5천만원 초과에서 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과에서 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과에서 10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

여기서 중요한 점은 과세표준 전체에 해당 구간의 세율을 단순하게 적용하는 것이 아니라 누진공제를 활용해 계산한다는 점이에요.

예를 들어 과세표준이 1억원이라면 1억원 전체에 35%를 곱한 뒤 단순하게 계산하는 것이 아니라 해당 구간의 세율과 누진공제를 함께 적용합니다.

따라서 양도세율표를 볼 때는 과세표준 구간과 누진공제를 같이 확인해야 정확한 계산이 가능합니다.

아파트 양도세는 주택 수가 중요해요

아파트를 매도할 때는 단순히 보유기간만 확인해서는 안 됩니다.

1세대 1주택인지, 2주택인지, 3주택 이상인지에 따라 적용되는 세금이 달라질 수 있기 때문이에요.

특히 조정대상지역 내 다주택자의 경우 2026년 5월 9일까지 적용되던 중과 유예가 종료되면서 5월 10일 이후 양도분부터 다시 중과 여부를 확인해야 합니다.

일반적인 구조를 보면 조정대상지역에서 2주택자가 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20%포인트가 추가될 수 있고, 3주택 이상인 경우에는 기본세율에 30%포인트가 추가될 수 있어요.

다만 실제 적용 여부는 양도 시점과 주택 소재지, 보유 주택 수, 주택에 포함되는 권리 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

그래서 2026년 아파트 매도를 준비한다면 단순히 인터넷에서 양도세율표만 찾아보는 것보다 본인의 주택 수와 양도일을 기준으로 계산하는 것이 중요해요.

아파트 1주택자라면 비과세부터 확인하세요

1세대 1주택에 해당하는 경우에는 양도소득세 계산에서 가장 먼저 비과세 요건을 확인하는 것이 좋습니다.

일반적으로 일정한 요건을 충족한 1세대 1주택은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

대표적으로 확인해야 하는 내용은 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택 해당 여부
• 주택 보유기간
• 취득 당시 지역에 따른 거주요건
• 실제 양도일
• 고가주택 해당 여부
• 일시적 2주택 등 특례 적용 여부

특히 1세대 1주택이라도 양도가액이 일정 금액을 초과하는 고가주택이라면 전체가 무조건 비과세되는 것은 아니에요.

현재 1세대 1주택 고가주택의 기준은 양도가액 12억원을 초과하는 경우가 핵심적인 판단 기준이 됩니다.

예를 들어 15억원에 아파트를 매도한다고 해서 15억원 전체에 양도세를 부과하는 방식은 아니며, 비과세 범위를 제외한 과세 대상 부분을 별도로 계산하게 됩니다.

아파트 보유기간에 따른 세율도 확인해야 합니다

주택을 짧게 보유하고 판매하면 일반적인 기본세율과 다른 세율이 적용될 수 있어요.

특히 보유기간이 짧은 주택은 세 부담이 크게 높아질 수 있으므로 매도 시점을 결정할 때 반드시 확인해야 합니다.

구분주요 세율

일반적인 2년 이상 보유 주택	기본세율 적용 여부 확인
1년 이상 2년 미만 보유 주택	단기 보유 세율 적용 여부 확인
1년 미만 보유 주택	높은 단기 보유 세율 적용 가능
다주택자 조정대상지역 주택	중과 여부 별도 확인
미등기 양도자산	별도 높은 세율 적용

주택의 단기 양도는 일반적인 양도세율과 계산 방식이 다를 수 있기 때문에 단순히 기본 양도세율만 보고 판단하면 안 됩니다.

토지 양도세율은 아파트와 다르게 봐야 해요

토지는 주택과 다른 방식으로 양도소득세를 살펴봐야 합니다.

특히 토지가 사업용인지 비사업용인지가 중요한데요.

비사업용 토지에 해당하면 일반적인 기본세율에 10%포인트가 추가되는 구조가 적용될 수 있습니다.

기본세율이 6%에서 45%까지라면 비사업용 토지는 과세표준 구간에 따라 16%에서 55%까지 적용되는 구조가 될 수 있어요.

과세표준기본세율비사업용 토지 세율

1,200만원 이하	6%	16%
1,200만원 초과에서 4,600만원 이하	15%	25%
4,600만원 초과에서 8,800만원 이하	24%	34%
8,800만원 초과에서 1억5천만원 이하	35%	45%
1억5천만원 초과에서 3억원 이하	38%	48%
3억원 초과에서 5억원 이하	40%	50%
5억원 초과에서 10억원 이하	42%	52%
10억원 초과	45%	55%

따라서 토지를 매도할 때는 양도세율표의 기본세율만 확인해서는 부족합니다.

해당 토지가 실제로 사업용 토지인지 비사업용 토지인지부터 판단해야 하기 때문이에요.

비사업용 토지는 왜 중요한가요?

토지를 장기간 보유했다고 해서 무조건 일반적인 토지 세율이 적용되는 것은 아닙니다.

토지의 종류와 이용 현황, 보유기간, 실제 사용 여부 등에 따라 비사업용 토지 여부를 판단하게 됩니다.

예를 들어 농지나 임야, 나대지 등을 보유하고 있다면 단순히 소유하고 있다는 사실만으로 사업용 토지라고 판단해서는 안 됩니다.

토지를 어떻게 이용했는지와 관련 법령에서 정한 기준을 충족하는지 확인하는 과정이 필요합니다.

따라서 토지를 매도할 예정이라면 양도세율표를 확인한 뒤 반드시 사업용 여부까지 함께 살펴보는 것이 좋아요.

양도세 계산에서 취득가액이 중요한 이유

부동산 양도세를 계산할 때 가장 중요한 자료 중 하나가 취득가액입니다.

양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 계산하기 때문이에요.

예를 들어 아파트를 4억원에 취득하고 7억원에 판매했다면 단순 양도차익은 3억원입니다.

하지만 실제 세금 계산에서는 여기서 인정되는 필요경비가 추가로 차감될 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 비용을 확인할 수 있어요.

• 취득세
• 부동산 중개보수
• 법무사 비용
• 자본적 지출
• 양도 과정에서 발생한 중개보수
• 일정 요건을 충족하는 수리 및 공사비

다만 모든 수리비나 생활비가 필요경비로 인정되는 것은 아니기 때문에 영수증과 계약서, 이체내역 등을 보관해 두는 것이 중요합니다.

장기보유특별공제도 확인하세요

부동산을 오랫동안 보유했다면 장기보유특별공제 적용 여부도 살펴봐야 합니다.

장기보유특별공제는 일정한 요건을 충족하는 부동산을 장기간 보유한 경우 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도예요.

다만 부동산 종류와 보유 형태, 주택 수, 거주 여부 등에 따라 적용 방식이 달라질 수 있습니다.

특히 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 중과와 함께 장기보유특별공제 적용 여부가 달라질 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다.

양도세 계산기 사용할 때 입력해야 하는 정보

양도세 계산기를 이용할 때는 단순히 매매가격만 입력하는 것이 아닙니다.

정확도를 높이려면 다음 항목을 준비하는 것이 좋아요.

1. 양도가액

실제로 부동산을 판매한 금액을 입력합니다.

계약서에 기재된 매매가격을 기준으로 확인하면 됩니다.

2. 취득가액

부동산을 처음 취득했을 때 실제 지급한 금액을 확인합니다.

오래전에 취득한 부동산이라면 당시 계약서나 관련 자료를 찾아보는 것이 좋아요.

3. 취득일과 양도일

보유기간을 판단하기 위해 매우 중요한 항목입니다.

특히 단기 양도 여부와 장기보유특별공제 등을 판단하는 데 영향을 줄 수 있습니다.

4. 필요경비

취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인정되는 공사비 등을 입력합니다.

5. 주택 수

아파트를 매도한다면 본인과 세대가 보유한 주택 및 관련 권리를 확인해야 합니다.

6. 거주기간

1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 등을 판단할 때 필요한 경우가 있습니다.

양도세율표를 볼 때 자주 헷갈리는 부분

많은 분들이 가장 많이 착각하는 부분은 세율이 양도차익에 바로 적용된다고 생각하는 것이에요.

실제로는 양도차익에서 필요한 공제와 비용 등을 반영해 과세표준을 계산한 후 세율을 적용합니다.

예를 들어 양도차익이 2억원이라고 해서 무조건 2억원에 특정 세율을 곱하는 방식이 아닙니다.

필요경비와 장기보유특별공제, 기본공제 등의 적용 여부를 확인해야 하기 때문이에요.

따라서 양도세율표는 세금을 최종적으로 계산하기 위한 출발점이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

상황별로 보는 양도세 전략

1주택자가 아파트를 판매하는 경우

가장 먼저 1세대 1주택 비과세 요건을 확인하는 것이 좋습니다.

비과세 요건을 충족한다면 일반적인 양도세율을 적용해 세금을 계산하는 것과 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

특히 고가주택이라면 비과세와 과세 부분을 구분해 계산해야 합니다.

2주택자가 아파트를 판매하는 경우

일시적 2주택인지 일반적인 2주택인지부터 확인해야 합니다.

일시적 2주택 특례에 해당한다면 일정한 요건을 충족하는 경우 기존 주택을 처분하면서 1세대 1주택과 관련된 혜택을 받을 가능성이 있습니다.

반대로 조정대상지역 내 다주택 중과 대상이라면 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

3주택 이상을 보유한 경우

주택 수가 많을수록 양도세 계산을 더욱 신중하게 해야 합니다.

특히 조정대상지역 내 주택을 매도하는 경우 중과세율 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지를 판매하는 경우

토지는 사업용 토지인지 비사업용 토지인지가 핵심입니다.

비사업용 토지에 해당하면 일반적인 기본세율보다 높은 세율이 적용될 수 있기 때문에 양도 전에 토지 이용 현황을 확인하는 것이 좋습니다.

단기간 보유한 부동산을 판매하는 경우

보유기간이 짧다면 단기 양도에 따른 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

따라서 매도 직전에 양도세율표를 확인하는 것보다 계약 전에 보유기간에 따른 세율을 먼저 확인하는 편이 유리합니다.

양도세 계산 예시를 간단하게 살펴보면

예를 들어 일반적인 부동산을 5억원에 취득하고 8억원에 판매했다고 가정해 보겠습니다.

단순 양도차익은 3억원입니다.

하지만 실제 세금 계산에서는 취득과 양도 과정에서 인정되는 필요경비가 차감될 수 있습니다.

여기에 해당되는 경우 장기보유특별공제와 기본공제 등이 반영될 수 있습니다.

그 결과 최종 과세표준이 결정되고, 그 과세표준이 어느 구간에 해당하는지에 따라 양도소득세율이 결정됩니다.

따라서 매매차익이 3억원이라는 사실만으로 실제 양도세가 얼마라고 단정하기는 어렵습니다.

양도소득세와 지방소득세는 구분하세요

양도소득세를 계산할 때 한 가지 더 기억해야 할 부분이 있습니다.

양도소득세를 납부하면 지방소득세도 함께 고려해야 합니다.

일반적으로 지방소득세는 산출된 양도소득세의 10% 수준으로 계산되기 때문에 실제 세금 부담을 확인할 때는 양도소득세만 보는 것보다 지방소득세까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

그래서 양도세 계산기를 이용해 예상 세금을 확인할 때도 최종 납부금액에 지방소득세가 어떻게 반영되는지 살펴보는 것이 좋습니다.

양도세 신고기간도 알아두세요

부동산을 양도했다면 세금 계산뿐만 아니라 신고와 납부 시기도 중요합니다.

일반적인 부동산 양도의 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 일정 기간 안에 예정신고와 납부를 진행해야 합니다.

예를 들어 부동산을 매도했다고 해서 연말까지 기다렸다가 한꺼번에 신고하는 방식으로 생각하면 안 됩니다.

계약일과 잔금일, 소유권 이전일 등을 정확하게 확인하고 실제 양도일을 기준으로 신고 일정을 확인해야 합니다.

양도세율표와 양도세 계산기를 함께 보는 방법

양도세율표는 적용 세율을 확인하는 데 유용하고, 양도세 계산기는 실제 예상 세액을 계산하는 데 유용합니다.

둘 중 하나만 확인하기보다는 함께 사용하는 것이 좋습니다.

먼저 본인의 상황을 정리합니다.

아파트인지 토지인지 확인하고, 취득일과 양도일을 확인합니다.

그다음 취득가격과 판매가격을 확인하고 필요경비 자료를 준비합니다.

아파트라면 주택 수와 조정대상지역 여부, 1세대 1주택 비과세 가능 여부를 살펴봅니다.

토지라면 사업용과 비사업용 여부를 확인합니다.

이후 양도세 계산기에 정보를 입력하면 예상 세액을 보다 구체적으로 확인할 수 있습니다.

2026년 양도세에서 특히 주의할 부분

2026년에는 다주택자라면 양도 시점을 더욱 신중하게 확인할 필요가 있습니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐기 때문에 2026년 5월 10일 이후 양도분은 과거와 같은 방식으로 단순하게 계산해서는 안 됩니다.

특히 조정대상지역 내 다주택자의 경우 중과 대상인지 확인하는 것이 중요합니다.

따라서 과거에 계산해 놓았던 양도세 예상금액이 있다면 현재 기준으로 다시 계산해 보는 것이 좋습니다.

양도세율표와 일반세율을 비교하면

기본세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 올라갑니다.

반면 비사업용 토지는 기본세율보다 10%포인트 높은 세율 구조가 적용될 수 있어 최고세율이 55%까지 올라갈 수 있습니다.

다주택자의 조정대상지역 주택 양도는 여기에 별도의 중과 규정이 적용될 수 있습니다.

이처럼 같은 부동산이라도 보유자의 상황과 부동산 종류에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

구분핵심 확인사항세금 판단

1세대 1주택 아파트	보유 및 거주요건	비과세 가능성 확인
고가 아파트	12억원 초과 여부	과세 부분 별도 계산
일반 아파트	과세표준과 보유기간	기본세율 및 단기세율 확인
다주택자 아파트	주택 수와 지역	중과 여부 확인
일반 토지	사업용 여부	기본세율 적용 여부 확인
비사업용 토지	토지 이용 현황	기본세율보다 높은 세율 가능
단기 보유 부동산	보유기간	단기 양도세율 확인

양도세 계산 전에 준비하면 좋은 자료

양도세를 정확하게 계산하려면 매매계약서만 준비하는 것보다 관련 자료를 함께 모아두는 것이 좋습니다.

취득 당시 매매계약서와 취득세 납부자료, 법무사 비용, 중개수수료 영수증 등을 준비해 두면 필요경비를 확인하기 편합니다.

매도할 때 발생한 중개수수료도 자료를 보관하는 것이 좋고, 부동산을 장기간 보유하면서 큰 공사를 진행했다면 관련 계약서와 영수증도 함께 챙겨두는 것이 좋습니다.

특히 오래전에 취득한 부동산은 관련 자료를 나중에 찾기 어려울 수 있으므로 매도 전에 미리 정리하는 것이 편합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 양도세율표에서 가장 높은 세율은 몇 퍼센트인가요?

일반적인 기본세율 기준으로 과세표준 10억원 초과 구간은 45%입니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트가 추가되는 구조가 적용될 수 있어 최고 55%까지 올라갈 수 있습니다.

Q2. 아파트를 팔면 무조건 양도세를 내나요?

아닙니다. 1세대 1주택 비과세 등 요건을 충족하면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 다만 고가주택이나 다주택자, 단기 보유 주택 등은 별도의 판단이 필요합니다.

Q3. 양도차익에 바로 세율을 곱하면 되나요?

아닙니다. 양도차익에서 인정되는 필요경비와 장기보유특별공제 등을 반영하고 기본공제 등을 거쳐 과세표준을 계산한 뒤 세율을 적용합니다.

Q4. 토지는 아파트와 같은 양도세율을 적용하나요?

일반적인 기본세율 구조는 동일하게 연결될 수 있지만 토지의 경우 사업용인지 비사업용인지에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트가 추가되는 구조를 확인해야 합니다.

Q5. 2주택자는 무조건 양도세 중과 대상인가요?

무조건 그렇지는 않습니다. 주택 소재 지역과 양도 시점, 일시적 2주택 등 특례 적용 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 2026년에는 다주택자 중과 유예 종료 이후의 규정을 적용해 판단해야 합니다.

Q6. 양도세 계산기는 얼마나 정확한가요?

입력한 자료가 정확하다면 예상세액을 확인하는 데 유용하지만, 실제 세액은 비과세와 중과 여부, 필요경비 인정 범위, 장기보유특별공제 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

Q7. 양도세를 계산할 때 중개수수료도 공제되나요?

일정 요건을 충족하는 중개수수료는 필요경비로 인정될 수 있습니다. 따라서 매수와 매도 과정에서 지급한 중개보수 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다.

Q8. 12억원이 넘는 아파트를 팔면 전체 금액에 세금이 부과되나요?

1세대 1주택 고가주택이라면 전체 양도가액에 단순하게 세금을 부과하는 방식이 아닙니다. 비과세되는 부분과 과세되는 부분을 구분해 계산하게 됩니다.

양도세를 줄이기 위해 가장 먼저 확인할 것

부동산을 매도하기 전에는 무조건 세율부터 확인하기보다 본인이 어떤 유형에 해당하는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

첫 번째는 1세대 1주택 여부입니다.

두 번째는 보유기간과 거주기간입니다.

세 번째는 주택 수입니다.

네 번째는 조정대상지역 여부입니다.

다섯 번째는 취득가액과 필요경비입니다.

여섯 번째는 장기보유특별공제 적용 여부입니다.

토지라면 여기에 사업용 토지 여부를 추가로 확인해야 합니다.

이런 순서로 조건을 정리한 뒤 양도세 계산기를 이용하면 단순히 매매가격만 입력했을 때보다 훨씬 현실적인 예상세액을 확인할 수 있습니다.

양도세 계산 전 체크리스트

부동산을 팔기 전에 다음 내용을 하나씩 확인해 보세요.

• 매수한 날짜 확인
• 실제 취득가격 확인
• 매도 예정가격 확인
• 취득세 자료 확인
• 취득 및 매도 중개수수료 확인
• 인정 가능한 공사비 확인
• 현재 보유 주택 수 확인
• 1세대 1주택 여부 확인
• 실제 거주기간 확인
• 조정대상지역 여부 확인
• 비과세 요건 확인
• 장기보유특별공제 확인
• 단기 보유 세율 여부 확인
• 토지라면 사업용 여부 확인
• 양도소득세 신고기간 확인
• 지방소득세까지 포함한 예상금액 확인

결국 양도세율표를 제대로 활용하려면 세율만 외우는 것보다 본인의 부동산 상황을 정확하게 구분하는 것이 중요합니다.

특히 아파트는 1세대 1주택인지 다주택자인지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있고, 토지는 사업용인지 비사업용인지에 따라 세율 차이가 발생할 수 있습니다.

2026년에는 다주택자 중과 유예 종료라는 변화까지 반영해야 하므로 과거에 계산했던 금액을 그대로 믿기보다는 실제 양도일을 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.

양도세 계산기를 사용할 때도 양도가액만 입력하기보다는 취득가액, 필요경비, 보유기간, 주택 수, 거주기간 등 관련 정보를 최대한 정확하게 입력해야 예상세액에 가까운 결과를 얻을 수 있습니다.